Giá Bất Động Sản Hà Nội Chạm Mốc 128 Triệu/m2: Dòng Tiền Đang Chuyển Dịch Đi Đâu?

Giá bán bất động sản tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội, đang ghi nhận mức tăng trưởng phi mã, chạm mốc 128 triệu đồng/m2, buộc nhà đầu tư phải thay đổi chiến lược.

Theo báo cáo mới nhất từ Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường đang bước vào giai đoạn “thanh lọc lành mạnh”. Thay vì tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) và kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn như trước, người mua hiện nay trở nên thận trọng hơn. Các tiêu chí về pháp lý, năng lực thực thi của chủ đầu tư và khả năng khai thác vận hành thực tế hiện là những thước đo hàng đầu khi quyết định xuống tiền.

Vì sao giá bất động sản sơ cấp tiếp tục “leo thang”?

Mặc dù lãi suất tăng từ cuối quý ³⁄₂₀₂₅ khiến tâm lý nhà đầu tư dè dặt, nhưng giá bán sơ cấp vẫn không hề giảm. Nguyên nhân chính đến từ áp lực chi phí đầu vào tăng mạnh, tạo nên một mặt bằng giá mới khó đảo ngược.

• Tác động từ bảng giá đất mới: Việc áp dụng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường từ đầu năm 2026 giúp tăng tính minh bạch, nhưng lại đẩy chi phí phát triển dự án lên cao. Thực tế, giá đất thường chiếm tới 30% giá trị căn nhà, nên bất kỳ sự điều chỉnh nào ở khung giá đất cũng tác động trực tiếp đến giá bán cuối cùng.
• Chi phí vận hành tăng cao: Giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và các khoản chi phí tài chính trong quá trình triển khai dự án đều tăng. Từ tháng ³⁄₂₀₂₆, nhiều chủ đầu tư đã buộc phải điều chỉnh tăng giá từ 2 - 5% để bù đắp chi phí.

Toàn cảnh giá bán tại các thành phố lớn: Hà Nội dẫn đầu

Sự phân hóa về giá giữa các khu vực diễn ra rõ nét, trong đó Hà Nội cho thấy sức nóng khủng khiếp nhất:

• Hà Nội: Giá bán trung bình các dự án mở bán mới đạt 128 triệu đồng/m2, tăng tới 28% so với năm 2025. Nếu mở rộng phạm vi sang Hưng Yên, mức giá trung bình đạt khoảng 87 triệu đồng/m2.
• TP.HCM: Duy trì mức giá trung bình khoảng 110 triệu đồng/m2, ghi nhận mức tăng nhẹ so với năm trước.
• Đà Nẵng: Giá trung bình đạt 91 triệu đồng/m2, tăng 10%.

Đáng chú ý, dù giá cao nhưng thanh khoản trong quý ¹⁄₂₀₂₆ vẫn ở mức khả quan. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 58%, với lượng giao dịch cao gấp 2.6 lần so với cùng kỳ năm 2025, cho thấy nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn rất lớn.

Dòng tiền không rút lui mà “chuyển mình” sang giá trị thực

Một quan sát quan trọng từ VARS IRE là dòng tiền không rời bỏ thị trường mà đang dịch chuyển mạnh mẽ sang những phân khúc có nhu cầu ở thực và tiềm năng tăng giá gắn liền với hạ tầng.

Tại Hà Nội, nguồn cung quý 1 đạt hơn 2,500 sản phẩm với tỷ lệ hấp thụ ấn tượng 69%. Khi tính cả Hưng Yên, tổng nguồn cung 8,500 sản phẩm có khoảng 5,200 sản phẩm được giao dịch (tỷ lệ 61%). Trong khi đó, tại TP.HCM, sự xuất hiện của các dự án tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu với mức giá dưới 60 triệu đồng/m2 đã thu hút lượng lớn khách hàng, với khoảng 3,000/4,500 sản phẩm mới được tiêu thụ.

Nhận tin mới nhất

Đăng ký để không bỏ lỡ tin nổi bật mỗi ngày.

Đăng ký

Đầu tư công và xu hướng “Ly tâm bền vững”

Nhìn về dài hạn, động lực tăng trưởng của thị trường sẽ dựa trên hai trụ cột chính: Pháp lý và Hạ tầng.

Việc đồng bộ hóa luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản sẽ giảm thiểu rủi ro pháp lý, tạo môi trường minh bạch hơn. Đặc biệt, kế hoạch đầu tư công trung hạn 2026-2030 với số vốn dự kiến 8.22 triệu tỷ đồng (gấp 2.7 lần giai đoạn trước) sẽ là cú hích khổng lồ cho các tuyến cao tốc Bắc - Nam, đường vành đai và hệ thống Metro.

Từ đó, xu hướng “Ly tâm bền vững” sẽ hình thành. Thay vì dồn nén vào lõi trung tâm chật chội, dân cư và dòng vốn sẽ dịch chuyển sang các đô thị vệ tinh, siêu đô thị được quy hoạch theo mô hình “Work - Live - Play” (Làm việc - Sống - Vui chơi). Đây không còn là sự dịch chuyển cảm tính mà là chiến lược định cư hiện đại, bền vững.

Góc nhìn chuyên gia: Chiến lược cho nhà đầu tư

Trong bối cảnh áp lực lãi suất vẫn hiện hữu, lời khuyên cho các nhà đầu tư là ưu tiên những tài sản có tính thanh khoản cao và các dự án có chính sách hỗ trợ lãi suất dài hạn. Đừng chạy theo những cơn sốt ảo, hãy tập trung vào những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng giao thông sắp vận hành.

Bạn đánh giá thế nào về mức giá 128 triệu/m2 tại Hà Nội? Liệu đây là đỉnh mới hay chỉ là khởi đầu cho một chu kỳ tăng giá dài hạn? Hãy chia sẻ quan điểm của bạn ở phần bình luận bên dưới!